優(yōu)良店址的三個要素
一個店面經(jīng)營成功的要素是選址,第二要素還是選址,第三要素仍然是選址。連鎖店籌建時,作好商團分析是必不可少的,但終目的是為了選定適當?shù)脑O址地點。在西方國家,選址被視為開業(yè)前所需的三大主要資源之一,因為特定開設地點決定了連鎖店店可以吸引有限距離或地區(qū)內(nèi)潛在顧客的多少,這也就決定了連鎖店可以獲得銷售收入的高低,從而反映出開設地點作為一種資源的價值大小。店址選擇的重要性主要表現(xiàn)在以下幾點。
(1) 店址選擇是一項大的、長期性投資,關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展前途。連鎖店的店址不管是租借的或是長期性投資,關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展前途。一經(jīng)確定,就需要投入大量的資金,去營建店鋪。當外部環(huán)境發(fā)生變化時,它不保人、財、物等經(jīng)營要素可以作相應調(diào)整,因其具有長期性、固定性特點。
(2) 店址是連鎖店確定經(jīng)營目標和制定經(jīng)營策略的重要依據(jù)不同的地區(qū)有不同的社會環(huán)境、人口狀況、地理環(huán)境、交通條件、市政規(guī)劃等特點,它們分別制約著其所在地區(qū)的顧客來源及特點和連鎖店對經(jīng)營的商品、價格、促進銷售活動的選擇。
(3)店址選擇是否合適,是影響連鎖店經(jīng)濟效益的一個重要因素。企業(yè)的店址選擇得當,就意味著其享有“地利”優(yōu)勢。在同行業(yè)商店之間,如果在規(guī)模相當、商品構(gòu)成、經(jīng)營服務水平基本相同的情況下,好店址必然享有較好的經(jīng)濟效益。
(4) 店址選擇要堅持“方便顧客”的原則,以節(jié)省顧客的購買時間,并大限度滿足顧客的需要,否則將失去顧客的信賴、支持,企業(yè)也就失去生存的基礎(chǔ)。
那么,一個連鎖的店面在選址方面應具備那些條件呢?一般來講,以下三個條件與三個要素應是不可或缺的。
一:優(yōu)良店址的三個條件
1、未來十年以上的持續(xù)經(jīng)營力
店鋪選址是一項長期投資,關(guān)系著企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的前途。當外部環(huán)境發(fā)生變化時,其他經(jīng)營因素都可隨之進行相應調(diào)整,以適應外部環(huán)境的變化,而店址一經(jīng)確定就難以變動。因此,企業(yè)在選址時,必須具有發(fā)展的眼光,不僅要研究現(xiàn)狀,還要正確的預測未來。因為網(wǎng)點所在地區(qū)的狀況時刻都在變化:交通條件在改善,競爭越來越激烈,周圍環(huán)境更是在不斷變化和發(fā)展。
對于一個企業(yè)來說,新選定的店址應具有一定的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ谠摰貐^(qū)具有競爭優(yōu)勢,以保證在以后一定時期內(nèi)都是有利可圖的。例如,日本的大榮公司憑借其連鎖集團的優(yōu)勢,利用進貨后3個月支付貨款的時間差,迅速調(diào)整各連鎖店的銷售收入,在非商業(yè)中心購買了地價較低的土地,興建商業(yè)設施及其他不動產(chǎn),等到商業(yè)發(fā)展、地價升高后,賣掉地產(chǎn)賺取差價,商業(yè)設施則作為本公司的連鎖超市的一個網(wǎng)點。
2、規(guī)模性的目標顧客群存在任何超市都應把滿足顧客需求作為其宗旨。每一個網(wǎng)點都應有一定規(guī)模的目標顧客,這是保證其經(jīng)營達到一定規(guī)模的重要條件。一般的超市經(jīng)營的主要是日常生活用品,受消費者購物行走距離規(guī)律的制約,消費者不大可能為一些日常生活用品而長距離的奔走。因而不大可能像大型百貨商店或者是專業(yè)大型家用電器商店那樣具有比較寬的流動顧客群體,只能主要依靠對一定規(guī)模的目標消費群體的服務,來獲得比較穩(wěn)定的銷售收入。所以,能否擁有一定規(guī)模的目標顧客,是超市店鋪選擇應考慮的重要因素之一。
但是對于任何一個店鋪來說,它的目標顧客群都是經(jīng)常會發(fā)生變化的。市政規(guī)劃、交通變革等都能導致顧客群的增加或減少,而這也成為預測未來顧客群的一個重要依據(jù)。例如,市政規(guī)劃在某一地興建一居民區(qū),在居民區(qū)建立之初,居民較少,隨著居民區(qū)生活設施及其他配套設施的不斷完善和發(fā)展,居民也會日益增加,顯然,在這樣的地區(qū)設立連鎖店網(wǎng)點,梢費者群的增加是必然的。象新建車站、碼頭、地鐵出口、旅游景點、公共指示設施等均能增加消費者群。無疑,在進行未采消費者群的測定時,必須考慮到這些外部環(huán)境的變化。
3、進出暢通的道路
優(yōu)良店址的一個必備條件就是進出暢通的道路。道路的暢通不僅影響商品的安全性,而且影響商晶的運達時間和運輸費用。一般來說,要求與店鋪有關(guān)的街道交通方便、道路寬闊、車輛進出自由,且店鋪附近好有車站。因為網(wǎng)點設在幾個車站的交匯點附近,往往能吸引大量顧客前往進行購物。另外,店鋪前擁有一個 大的停車場,往往可以吸引遠距離的顧客,擴大自己的商圈范圍,特別是對于大型綜合超市或倉儲式商場而言尤為重要。
二:優(yōu)良店址的三個要素
1、足量戶數(shù)和人口數(shù)的支持
企業(yè)必須了解其商圈范圍內(nèi)的中心圈、次級露和邊緣圈內(nèi)各自居民或特定目標公眾的數(shù)量和收入程度、職業(yè)分布、消費特點與偏好,以及到城市購買商品的附近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平,通過對這些情況的了解,可以對顧客的數(shù)量和質(zhì)量有個較為準確的認識。一個選址優(yōu)良的店鋪必然擁有一批穩(wěn)定的目標顧客,這就要求在其商圃范圍內(nèi)擁有足夠多的戶數(shù)和人口數(shù)。許多店鋪設在有較強購買力,人口密度大的地區(qū),其中一個重要原因,就是為了保證周圍有持續(xù)旺盛的購買力。
2、良好的道路與交通條件
只有在交通方便的地方設立店鋪,才能給消費者提供方便,吸引更多的顧客。因此,企業(yè)必須調(diào)查城市內(nèi)區(qū)域間的交通條件及區(qū)域內(nèi)的交通條件,對商圈的交通網(wǎng)絡進行分析。
另外,要注意城市規(guī)劃對交通設施的影響。如街道開發(fā)計劃、道路拓寬計劃、地鐵、輕軌、高速、高架公路建設計魁、區(qū)域開發(fā)規(guī)劃等等,都對未來的交通條件產(chǎn)生影響,從而影響該店鋪的顧客群。企業(yè)必須及時捕捉、準確把握其發(fā)展動態(tài)。
3、賣場面積的合理確定
對于超級市插賣插面積的確定可以根據(jù)預估的銷售額指標來確定。除此之外,還要注意其他因素的制約影響。例如,超市店鋪所在的城市、地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民的收入與消費水平;超市店鋪所處的具體商業(yè)地段的優(yōu)劣;營業(yè)場所的租金高低;平均單位面積所能接待的平均顧客量;銷售額和利潤額的大小等。要在綜合考慮以上各因素的前提下,合理確定賣場面積。
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